حذرت الهيئة العامة للرقابة المالية المتعاملين مع شركات التطوير العقاري من عدم الانتباه إلى بعض البنود الواردة في عقود شراء العقارات والوحدات السكنية، وعلى رأسها البنود المتعلقة بـ«حوالة الحق»، داعية المشترين إلى مراجعة جميع بنود العقود بعناية قبل الموافقة والتوقيع، خاصة في حالات شراء الوحدات بنظام السداد على أقساط.
وأكدت الهيئة، في إطار دورها الرقابي والتنظيمي على أنشطة التمويل غير المصرفي وحماية حقوق المتعاملين وفحص الشكاوى المقدمة منهم، أنها رصدت عددًا من الوقائع التي تعكس عدم انتباه بعض المتعاقدين إلى الآثار المترتبة على البنود الخاصة بإمكانية إحالة الحقوق المالية الناشئة عن عقود البيع إلى شركات التمويل العقاري.
ما المقصود بـ«حوالة الحق» في عقود العقارات؟
أوضحت الهيئة أن غالبية عقود المطورين العقاريين خلال الفترة الحالية تتضمن بنودًا تمنح المطور الحق في «حوالة كامل العقد المبرم» بينه وبين المشتري، أو «حوالة الحقوق المالية الناشئة عن العقد» إلى أي جهة من الجهات.
ويعني ذلك إمكانية قيام المطور بإحالة حقوقه المالية الناشئة عن عقد بيع الوحدة إلى إحدى شركات التمويل العقاري، وهو ما يترتب عليه انتقال العلاقة الخاصة بسداد المديونية إلى شركة التمويل، ليصبح مشتري الوحدة عميلًا لدى شركة التمويل العقاري فيما يتعلق بالمديونية المحالة.
إخطار المشتري بتفاصيل الحوالة
وشددت الهيئة العامة للرقابة المالية على أنه في حال قيام المطور العقاري بإحالة حقوقه إلى شركة للتمويل العقاري، فإن المطور وشركة التمويل العقاري يلتزمان بإخطار المشتري بموضوع الحوالة، إلى جانب توضيح آلية سداد الأقساط المتبقية من ثمن العقار أو الوحدة السكنية.
وأشارت الهيئة إلى أن «حوالة الحق» تتم وفقًا لأحكام المادة 305 من القانون المدني، التي تقضي بأن الحوالة لا تكون نافذة قبل المدين أو قبل الغير إلا إذا قبلها المدين أو أُعلن بها، مع اشتراط ثبوت تاريخ القبول إذا كان نفاذها قبل الغير قائمًا على قبول المدين.
وبالتالي، فإن المشتري مطالب بالانتباه إلى أي إخطار يتعلق بتحويل حقوق العقد أو المديونية إلى جهة تمويل أخرى، ومعرفة الجهة التي أصبح ملتزمًا بسداد الأقساط المستحقة لها، وآلية السداد ومواعيده.
مديونية المشتري تظهر في «I-Score»
وفي جانب آخر، أوضحت الهيئة أن شركات التمويل العقاري، باعتبارها من جهات منح الائتمان، تلتزم بتعليمات الهيئة العامة للرقابة المالية والبنك المركزي المصري بشأن الإقرار عن المراكز الائتمانية لعملاء البنوك وجميع جهات منح الائتمان.
وبموجب هذه الضوابط، يتعين على شركة التمويل العقاري الإقرار شهريًا عن أرصدة المديونية المستحقة على عملائها لدى شركة الاستعلام الائتماني «I-Score».
ويترتب على ذلك ظهور المديونية المستحقة على مشتري الوحدة ضمن بياناته الائتمانية لدى شركة الاستعلام الائتماني، بما يجعلها معلومة لدى جهات منح الائتمان وفقًا للقواعد المنظمة للإبلاغ عن المراكز الائتمانية.
الرقابة المالية: راجع عقدك قبل التوقيع
ودعت الهيئة المتعاملين مع شركات التطوير العقاري إلى عدم الاكتفاء بمراجعة قيمة الوحدة ونظام السداد، وإنما التدقيق في جميع البنود التعاقدية، وخاصة ما يتعلق بحق المطور في إحالة العقد أو الحقوق المالية الناشئة عنه إلى جهات أخرى.
وأكدت أهمية أن يكون المشتري على دراية بالجهة التي ستتولى تحصيل الأقساط في حال إجراء حوالة للحقوق، والتزاماته تجاه جهة التمويل، وكذلك الآثار المترتبة على المديونية من الناحية الائتمانية.
