تدخل منظومة تنظيم سوق التطوير العقاري في مصر مرحلة جديدة مع انتهاء وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية من إعداد مسودة قانون إنشاء الاتحاد المصري للمطورين العقاريين، تمهيدًا لمناقشتها مع المطورين قبل إحالتها إلى مجلس الوزراء ثم مجلس النواب.
وتضع المسودة إطارًا أكثر تنظيمًا لممارسة نشاط التطوير العقاري، من خلال جعل عضوية الاتحاد إلزامية، واشتراط فتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع، ووضع نظام لتصنيف المطورين وفقًا لتخصصاتهم وملاءتهم المالية، إلى جانب منح الاتحاد صلاحيات رقابية وتأديبية وتمثيلية أمام الجهات الحكومية.
في المقابل، تترك المسودة عددًا من الملفات المؤثرة في مستقبل السوق للائحة التنفيذية، وفي مقدمتها المعايير التفصيلية لتصنيف المطورين، وآليات الانتقال بين الفئات، ومدى ارتباط التصنيف بحجم المشروعات التي يمكن للشركة تنفيذها أو الأراضي التي يمكن تخصيصها لها.
عضوية إلزامية وحساب ضمان لكل مشروع
وتحظر مسودة القانون على أي جهة غير مقيدة بالاتحاد ممارسة أعمال التطوير العقاري، باستثناء الجهات الحكومية، كما تشترط على جهات التخطيط التأكد من قيد المطور لدى الاتحاد قبل اعتماد تقسيمات الأراضي أو إصدار التراخيص.
وحددت المسودة حدًا أدنى للمساحات اللازمة لقيد الشركات كمطور عقاري، بواقع 5 أفدنة للنشاط السكني، وفدان واحد للأنشطة التجارية أو الإدارية أو الخدمية أو السياحية.
أما الشركات التي تقل مشروعاتها عن تلك الحدود، فتدخل ضمن فئة «من هم في حكم المطورين»، مع اشتراط إثبات سابقة أعمال للقيد، ومنح المطورين القائمين مهلة عام من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لتوفيق أوضاعهم.
وتلزم المسودة المطور الذي يطرح وحدات للبيع قبل اكتمال أعمال الإنشاء بفتح حساب بنكي مستقل لكل مشروع أو مرحلة، تودع فيه مدفوعات المشترين، على أن يتم الصرف وفقًا لمراحل التنفيذ ونسب الإنجاز، وبناءً على تقارير استشارية معتمدة.
كما تفصل المسودة أموال الصيانة عن أموال المشروع، من خلال تخصيص حساب مستقل لرسوم الصيانة التي يتم تحصيلها من المشترين.
«التصنيف».. الملف الأكثر انتظارًا
رغم منح الاتحاد صلاحية تصنيف المطورين وترتيبهم وفقًا للتخصص والملاءة المالية، فإن المسودة لا تحسم بصورة تفصيلية المعايير التي ستحدد انتقال الشركة من فئة إلى أخرى، أو الحد الأقصى لحجم المشروعات التي يمكن لكل فئة تنفيذها.
وتنص المسودة على أن الاتحاد يقترح قواعد التصنيف، على أن يعتمدها الوزير المختص، مع إنشاء سجل عام للمطورين يتم تحديثه بصورة دورية.
ويؤثر التصنيف في عدد من الجوانب المالية، بينها رسوم العضوية، والمساهمات في صناديق التأمين، وقيمة الدفعة التي يمكن للمطور سحبها من حساب الضمان، فضلًا عن إمكانية نقل أموال من مشروع إلى آخر وفق الضوابط التي ستحدد لاحقًا.
لكن المسودة لا تحسم حتى الآن ما إذا كان التصنيف سيصبح شرطًا لتحديد حجم الأراضي أو المشروعات التي يحق للمطور الحصول عليها.
ويرى فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التطوير العقاري والمقاولات بها، أن التصنيف يمكن أن يساعد في منع الشركات من تولي مشروعات تتجاوز قدراتها، مشيرًا إلى أهمية أن يعتمد على حجم الاستثمارات وسابقة الأعمال، وليس مساحة الأرض وحدها.
ويختلف احتياج رأس المال من مشروع إلى آخر، إذ قد يتطلب مشروع فندقي على مساحة محدودة استثمارات تتجاوز مشروعًا سكنيًا على مساحة أكبر، وهو ما يجعل مساحة الأرض وحدها معيارًا غير كافٍ لتحديد القدرة المالية للمطور.
سابقة الأعمال تدخل اختبارًا جديدًا
ومن الملفات التي لم تحسمها المسودة بصورة نهائية أيضًا كيفية احتساب سجل المطور في التصنيف.
فبينما تضع المسودة سابقة الأعمال ضمن شروط القيد لبعض الفئات، فإنها لا تجعل سجل التسليم معيارًا تفصيليًا للتصنيف، رغم أن قدرة المطور على تنفيذ المشروعات وتسليمها تعد من المؤشرات الأساسية على كفاءته التشغيلية والمالية.
ويؤكد خبراء في القطاع أهمية الانتقال من تقييم المطور بناءً على حجم المبيعات فقط إلى تقييم أكثر شمولًا يأخذ في الاعتبار التدفقات النقدية، ونسب الإنجاز، والقدرة على الوفاء بالتزامات التنفيذ، وسجل التسليم، والهيكل المالي والإداري للشركة.
كما يبرز تحدٍ آخر يتعلق بالشركات الجديدة؛ إذ تحتاج منظومة التصنيف إلى توفير مسار واضح يسمح للمطور حديث العهد بالسوق بالانتقال تدريجيًا إلى فئات أعلى، بدلًا من أن يصبح تاريخ الشركة الطويل هو العامل الحاسم وحده.
حسابات الضمان لمنع تمويل مشروع بآخر
تعد حسابات الضمان من أبرز الأدوات التي تعتمد عليها المسودة لحماية المشترين وضبط التدفقات المالية داخل الشركات.
ويتمثل المبدأ الأساسي في فصل أموال كل مشروع عن المشروعات الأخرى، بما يحد من استخدام مقدمات حجز وحدات مشروع جديد في تمويل أعمال مشروع آخر.
وتسمح المسودة، في حالات محددة، لمطور من الفئة الأعلى، والملتزم بمعدلات التنفيذ والجدول الزمني، باستخدام جزء من أموال مشروع في مشروع آخر، لكن النسب وشروط الاستفادة من هذا الاستثناء لم تحسم بعد، ومن المقرر تحديدها لاحقًا.
ويأتي ذلك في ظل امتداد آجال سداد الوحدات العقارية في السوق إلى سنوات طويلة، وهو ما يفرض ضغوطًا على التدفقات النقدية للمطورين، ويجعل الفصل بين أموال المشروعات أكثر أهمية لضمان استمرار التنفيذ.
وتربط المسودة عملية صرف الأموال من حساب الضمان بمراحل التنفيذ الفعلية، بما يسمح بمواءمة التدفقات النقدية الداخلة من المشترين مع حجم الأعمال المنفذة على الأرض.
مصير غرفة التطوير العقاري
وتنص المسودة على حل غرفة صناعة التطوير العقاري بقوة القانون، مع انتقال أصولها إلى صندوقي تأمين جديدين ينشآن وفقًا للائحة قانون اتحاد المطورين العقاريين.
ويختلف الكيان الجديد عن الغرفة القائمة من حيث طبيعة الاختصاصات؛ فالغرفة تعمل ككيان طوعي تحت مظلة الاتحاد العام للغرف التجارية المصرية، ولا تتمتع بصلاحيات تنظيمية أو تأديبية على المطورين.
أما الاتحاد المقترح، فتمنحه المسودة صلاحية حصرية في تمثيل المطورين أمام الجهات الحكومية، إلى جانب سلطات تتعلق بالقيد والتصنيف والرقابة والتأديب.
مجلس من 15 عضوًا وصلاحيات واسعة للوزير
ويتولى إدارة الاتحاد مجلس مكون من 15 عضوًا لمدة 4 سنوات، بينهم 7 أعضاء ينتخبهم المطورون العقاريون، وعضو تنتخبه فئة «من هم في حكم المطورين»، إلى جانب 6 أعضاء من ذوي الخبرة يعينهم الوزير المختص، بالإضافة إلى رئيس جهاز حماية المستهلك.
ويحق للمجلس تشكيل لجان فنية والاستعانة بالخبراء، بينما تتولى لجنة دائمة للتظلمات برئاسة أحد نواب رئيس مجلس الدولة النظر في الطعون المتعلقة بالقيد والتصنيف والجزاءات قبل اللجوء إلى القضاء.
وتمنح المسودة الوزير المختص صلاحيات واسعة، تشمل اعتماد قواعد التصنيف والموازنة واللوائح، إلى جانب حق الاعتراض على قرارات الجمعية العمومية، مع ضوابط محددة لممارسة هذه الصلاحيات.
ويثير تشكيل الاتحاد نقاشًا حول مدى الفصل بين تمثيل المطورين والرقابة عليهم، خصوصًا مع انتخاب جزء من مجلس الإدارة من جانب أعضاء القطاع أنفسهم.
لا تقصر المسودة حماية المشترين على حسابات الضمان، إذ تتضمن إنشاء صندوقي تأمين، وآلية للتسوية الودية للنزاعات، إلى جانب إمكانية إسناد المشروعات المتعثرة إلى مطور آخر عضو في الاتحاد.
كما تمنع الإعلان عن الوحدات أو الترويج لها في المعارض دون الحصول على ترخيص من الاتحاد.
لكن المسودة لا تنشئ جهة مستقلة مخصصة حصريًا لحماية مصالح المشترين، وهو ما يفتح باب النقاش حول الجهة التي ستتولى الفصل بين مصالح المطورين وحقوق العملاء في حال نشوب نزاع.
ويشارك رئيس جهاز حماية المستهلك في مجلس إدارة الاتحاد، ضمن التشكيل المقترح، بينما تتولى آليات التظلمات والتسوية والنظام التأميني جانبًا من حماية المتعاقدين.
