دخلت آلية تخصيص الأراضي الاستثمارية بالمدن الجديدة مقابل الدولار المحول من الخارج مرحلة جديدة من إعادة التنظيم، مع اتجاه وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية إلى تعديل إجراءات التقدم والتخصيص والسداد، وإعادة ترتيب طريقة التعامل مع التحويلات الدولارية الخاصة بالمستثمرين.
وتأتي هذه الخطوة في إطار توجه أوسع لتطوير منظومة تخصيص الفرص الاستثمارية، بحيث لا تقتصر عملية التقييم على قدرة المستثمر على التقدم، وإنما تمتد إلى مدى توافر الملاءة المالية والقدرة الفعلية على تنفيذ المشروع، بالتزامن مع إدخال أدوات رقمية جديدة لإدارة التحويلات المالية.
وبحسب التطورات الأخيرة، لم تعد التحويلات الدولارية مرتبطة بصورة نهائية بقطعة أرض واحدة منذ لحظة إجرائها، إذ استحدثت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة نظامًا جديدًا يقوم على إنشاء محفظة إلكترونية للسويفتات لكل شركة مسجلة على بوابة الاستثمار الأجنبي، بما يسمح بإدارة الأموال المحولة واستخدامها في الفرص الاستثمارية وفقًا للقواعد المنظمة.
لماذا أعادت الإسكان النظر في الآلية؟
شهدت منظومة التخصيص الاستثماري خلال الفترة الأخيرة تعديلات تستهدف رفع مستوى الجدية في التعامل مع الأراضي، والحد من دخول شركات لا تمتلك القدرة المالية أو الفنية الكافية لتنفيذ المشروعات.
وأعلنت وزارة الإسكان في أغسطس الماضي اعتماد منظومة جديدة لآليات تخصيص الفرص الاستثمارية بالمدن الجديدة، تتضمن تعديل أسلوب التقدم، بحيث يلتزم المستثمر بسداد قيمة مقدم الثمن المطلوب للفرصة بالكامل عند التقدم، إلى جانب المصروفات الإدارية ومجلس الأمناء، بدلًا من الاكتفاء بمبلغ جدية حجز ثم استكمال باقي المقدم بعد صدور قرار التخصيص.
وتستهدف القواعد الجديدة التأكد من وجود قدرة مالية حقيقية لدى الشركات المتقدمة، وربط الحصول على الأرض بقدرة المستثمر على التنفيذ، وليس بمجرد القدرة على الدخول في إجراءات التخصيص.
وتعكس هذه التغييرات تحولًا في فلسفة إدارة الأراضي الاستثمارية، من التعامل مع الأرض باعتبارها فرصة متاحة للحجز إلى اعتبارها أصلًا يجب توجيهه إلى مشروعات قابلة للتنفيذ، بما يرفع كفاءة استغلال الأراضي ويحد من فرص إعادة بيعها أو المتاجرة بها بدلًا من تطويرها.
من «سويفت» مرتبط بقطعة أرض إلى محفظة إلكترونية
من أبرز التغييرات التي طرأت على المنظومة استحداث محفظة إلكترونية لتحويلات السويفت الخاصة بالمستثمرين الأجانب.
وتسمح الآلية الجديدة بتسجيل التحويلات التي يجريها المستثمر لصالح هيئة المجتمعات العمرانية داخل محفظة إلكترونية مرتبطة بحسابه، بحيث لا يصبح كل تحويل مقيدًا بفرصة استثمارية واحدة بصورة نهائية.
وتكمن أهمية ذلك في أنه إذا تقدم المستثمر للحصول على فرصة استثمارية ولم يفز بها، فإن قيمة السويفت المستخدم يمكن أن تعود إلى محفظته الإلكترونية، ليصبح من الممكن إعادة استخدام الرصيد في التقدم على فرصة أخرى، وفقًا للقواعد والنسب المحددة لكل طرح.
وبذلك تتحول المحفظة من مجرد وسيلة لتسجيل التحويل إلى أداة لإدارة السيولة الدولارية للمستثمر داخل منظومة الأراضي الاستثمارية، مع وجود سجل إلكتروني للتحويلات والأرصدة واستخداماتها.
ماذا تغير فعليًا في طريقة التحويل؟
بدأت هيئة المجتمعات العمرانية في 17 سبتمبر 2026 تفعيل نظام المحافظ الإلكترونية للشركات المسجلة على بوابة الاستثمار الأجنبي، وأصبح لكل شركة كود مستقل للمحفظة.
وتشترط الآلية الجديدة أن يتم تحويل قيمة الـSWIFT إلى كود المحفظة الإلكترونية الخاص بالشركة، وليس إلى أكواد حجز قطع الأراضي كما كان معمولًا به في الآلية السابقة.
وحددت الهيئة 31 أكتوبر 2026 موعدًا أخيرًا لشحن المحافظ واعتماد تحويلات الـSWIFT لاستخدامها في أول طرح قادم، مع السماح باستخدام التحويلات التي تتم بعد هذا التاريخ في الطروحات اللاحقة. كما أعلنت أن أرصدة المحافظ ستكون متاحة للاستخدام في الطروحات بدءًا من طرح نوفمبر 2026.
وهذا يعني أن المرحلة الحالية لا تتجه إلى إلغاء آلية شراء الأراضي بالدولار، بقدر ما تشهد إعادة هندسة لمسار التحويل والتخصيص، بحيث تصبح الأموال المحولة أكثر مرونة في الاستخدام داخل منظومة الفرص الاستثمارية.
ماذا يستفيد المستثمر من التعديل؟
تمنح المنظومة الجديدة المستثمر مساحة أكبر في إدارة الأموال التي سبق تحويلها، خصوصًا في الحالات التي لا تنتهي بتخصيص الأرض التي تقدم عليها.
في النظام السابق، كان السويفت مرتبطًا بالفرصة الاستثمارية التي تقدم عليها المستثمر، وكانت عملية استرداد أو إعادة استخدام الأموال تخضع لإجراءات مرتبطة بنتيجة التخصيص. أما النظام الجديد فيسعى إلى جعل الأموال المحولة جزءًا من رصيد إلكتروني يمكن استخدامه في فرص أخرى وفق الضوابط.
كما تتيح المحفظة للهيئة متابعة التحويلات المالية بصورة إلكترونية ومنظمة، وهو ما يستهدف تقليل التأخير والمشكلات المرتبطة بإثبات التحويلات وربطها بطلبات التخصيص.
منظومة التخصيص لم تعد آلية واحدة
ولا تقتصر التعديلات على طريقة التعامل مع الدولار، إذ أصبحت منظومة تخصيص الأراضي الاستثمارية تضم عدة مسارات بحسب طبيعة الفرصة وإمكانات المستثمر.
وتشمل الآليات المعلنة التخصيص بالبيع بالجنيه المصري، والتخصيص بالعملة الأجنبية للمستثمرين والشركات الأجنبية، والترخيص بالانتفاع، والتخصيص من خلال خصم المستحقات المالية، إلى جانب آلية كبار المطورين والمستثمرين «VIP».
كما تتنوع أنظمة السداد بين السداد النقدي والسداد بالعملة الأجنبية وخصم المستحقات المالية المستحقة للشركات لدى الهيئة، مع خضوع كل آلية لضوابط تتعلق بقيمة الأرض ونسبة المقدم وفترات السداد ومواعيد الأقساط.
ماذا يعني ذلك للطروحات المقبلة؟
المرحلة المقبلة تبدو مرتبطة بانتقال المستثمرين من النظام القديم إلى منظومة أكثر اعتمادًا على التسجيل الإلكتروني وإدارة الأرصدة.
وبحسب وزارة الإسكان، بدأت الشركات بالفعل شحن المحافظ الإلكترونية اعتبارًا من 17 سبتمبر، بينما يمثل نهاية أكتوبر موعدًا مهمًا لاعتماد التحويلات التي يرغب المستثمرون في استخدامها ضمن أول طرح، على أن يبدأ استخدام الأرصدة في طرح نوفمبر 2026.
وبالتوازي، تستمر الوزارة في تشديد معايير الجدية المالية في التقدم على الأراضي، إذ أصبح سداد مقدم الثمن المطلوب بالكامل عند التقدم أحد أبرز المؤشرات التي تستند إليها المنظومة الجديدة في تقييم قدرة المستثمر على تنفيذ المشروع.
وبذلك يجمع التغيير بين مسارين متوازيين: تشديد الجدية المالية من ناحية، وزيادة مرونة إدارة الأموال المحولة من ناحية أخرى؛ بما يعيد تشكيل العلاقة بين المستثمر وهيئة المجتمعات العمرانية في ملف الأراضي الاستثمارية المسددة بالعملة الأجنبية.
هل انتهى نظام شراء الأراضي بالدولار؟
المؤشرات الرسمية المتاحة حتى الآن لا تشير إلى إلغاء آلية التخصيص بالعملة الأجنبية، وإنما إلى إعادة تنظيمها، فوزارة الإسكان ما زالت تدرج التخصيص بالعملة الأجنبية ضمن آليات تخصيص الأراضي الاستثمارية، بينما انتقلت تحويلات المستثمرين الأجانب إلى نظام المحافظ الإلكترونية، بما يسمح بإدارة السويفتات بصورة أكثر مرونة وربطها بالفرص الاستثمارية بدلًا من تجميدها في طلب واحد.
ومن ثم، فإن التطور الأهم في الملف لا يتمثل فقط في توقف أو استئناف استقبال طلبات جديدة، وإنما في تغيير البنية المالية والإجرائية لعملية التخصيص نفسها، من خلال فصل التحويل المالي عن الارتباط النهائي بقطعة أرض محددة، وإنشاء سجل إلكتروني لرصيد المستثمر يمكن استخدامه في الطروحات وفقًا للضوابط.
وتأتي هذه الخطوة في وقت تسعى فيه وزارة الإسكان إلى رفع كفاءة استغلال أراضي المدن الجديدة، وجذب الاستثمارات القادرة على تحويل الأراضي المخصصة إلى مشروعات فعلية، مع الحفاظ في الوقت نفسه على حقوق الدولة وتوفير قدر أكبر من المرونة للمستثمرين المصريين والأجانب.
