تتجه وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية إلى تسريع خطوات إنشاء الاتحاد المصري للمطورين العقاريين، في ظل توجه حكومي يستهدف وضع إطار أكثر تنظيمًا للسوق العقارية، التي شهدت خلال السنوات الأخيرة توسعًا كبيرًا في حجم المشروعات والشركات العاملة بها، بالتزامن مع ارتفاع حجم الطلب والاستثمارات.
ويأتي إنشاء الاتحاد المرتقب كخطوة تستهدف الانتقال من التعامل مع السوق من خلال أطر متفرقة إلى وجود مظلة مهنية وتنظيمية موحدة تضم المطورين وتضع قواعد واضحة لممارسة نشاط التطوير العقاري، بما يحقق قدرًا أكبر من الانضباط والشفافية، ويعزز الثقة بين المطور والدولة والمشتري.
وتشير التصورات المطروحة للاتحاد إلى أنه لن يكون مجرد كيان لتمثيل مصالح الشركات، وإنما سيضطلع بأدوار تنظيمية تتعلق بقيد المطورين وتصنيفهم، ووضع قواعد للممارسة المهنية، والمساهمة في تسوية النزاعات، إلى جانب توفير قاعدة بيانات أكثر دقة عن الشركات والمشروعات.
وتكتسب هذه الخطوة أهمية خاصة في ظل وجود حاجة إلى التفرقة بين المطور العقاري المؤهل والقادر على تنفيذ مشروعاته وبين الشركات التي قد تدخل السوق دون امتلاك الخبرة أو الملاءة المالية الكافية، ومن المنتظر أن يستند تصنيف المطورين إلى مجموعة من المعايير، بينها حجم الأعمال، والملاءة المالية، وسابقة الأعمال، والخبرات الفنية، وعدد المشروعات المنفذة، ومدى الالتزام بالجداول الزمنية للتنفيذ والتسليم.
اتحاد المطورين العقاريين والمستثمرين
بالنسبة إلى شركات التطوير العقاري الجادة، يمكن أن يمثل الاتحاد أداة لتنظيم المنافسة داخل السوق، إذ إن وجود سجل رسمي وتصنيف واضح للمطورين سيمنح الشركات التي تمتلك خبرة وسابقة أعمال قوية فرصة أكبر لإثبات قدراتها أمام العملاء والمستثمرين والمؤسسات التمويلية، كما أن التصنيف المهني يمكن أن يساعد في ربط حجم المشروعات التي ينفذها المطور بإمكاناته المالية والفنية، بما يحد من دخول كيانات غير مؤهلة إلى مشروعات تفوق قدراتها، ويقلل في الوقت نفسه من مخاطر التعثر التي تنعكس على السوق بالكامل.
ومن المنتظر كذلك أن يسهم الاتحاد في خلق قناة مؤسسية للحوار بين الدولة والمطورين، بحيث يتم من خلالها مناقشة التحديات التي تواجه القطاع، مثل ارتفاع تكاليف التنفيذ، وتغيرات أسعار مواد البناء، وفترات تنفيذ المشروعات، وآليات التعامل مع المتغيرات الاقتصادية.
ويمتد تأثير الاتحاد إلى المستثمر العقاري، سواء كان محليًا أو أجنبيًا، إذ إن وجود قواعد موحدة وسجل واضح وتصنيف للمطورين يرفع مستوى المعلومات المتاحة أمام المستثمر قبل اتخاذ قرار الدخول في مشروع أو التعامل مع شركة بعينها. كما أن تعزيز الشفافية يعد أحد العوامل التي تساعد على جذب الاستثمارات ودعم تصدير العقار المصري، وهي من الأهداف المطروحة لمشروع القانون.
ومن زاوية أخرى، فإن وجود آلية مؤسسية للمساهمة في فض المنازعات يمكن أن يقلل من طول فترة الخلافات بين أطراف المنظومة، خاصةً في الملفات المرتبطة بالتعثر المالي أو تأخر التسليم، وهي تحديات تزداد أهميتها مع ارتفاع تكاليف التطوير وتغير الظروف الاقتصادية.
وتشير التصورات المطروحة إلى إمكانية إنشاء لجنة مختصة بفض المنازعات، إلى جانب وضع مدونة سلوك مهني وتوفير برامج تدريب وتأهيل للعاملين في القطاع، أما المواطن، وهو الطرف الأكثر ارتباطًا بنتائج تنظيم السوق، فيمكن أن يستفيد من الاتحاد من خلال رفع مستوى الحماية قبل شراء الوحدة، إذ يفترض أن يؤدي تصنيف الشركات وقيدها في سجل رسمي إلى توفير قدر أكبر من المعلومات حول المطور وسابقة أعماله وقدرته على تنفيذ المشروع.
وتستهدف المنظومة المقترحة تعزيز الإفصاح عن المشروعات، وتوضيح الجداول الزمنية للتنفيذ والتسليم، وتنظيم العلاقة التعاقدية بين المطور والعميل، فضلًا عن الاتجاه إلى آليات تضمن توجيه أموال المشترين إلى تنفيذ المشروع، مثل حسابات الضمان المخصصة للمشروعات، وبذلك لا يقتصر أثر الاتحاد على ضبط الشركات، وإنما يمتد إلى تحسين بيئة السوق بالكامل، لأن حماية العميل من التعثر أو التأخير غير المبرر تعزز الثقة في الاستثمار العقاري، بينما رفع جودة الشركات والمشروعات يساعد في استدامة النشاط على المدى الطويل.
لماذا لا يتعارض الاتحاد مع الكيانات العقارية القائمة؟
ورغم وجود كيانات تمثل المطورين بالفعل، إلا أن إنشاء الاتحاد لا يعني بالضرورة تكرار أدوارها، إذ تختلف طبيعة كل كيان عن الآخر.
وتأتي غرفة صناعة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية في مقدمة الكيانات القائمة التي تمثل قطاع التطوير العقاري، ويتركز دورها بصورة أساسية في تمثيل مصالح الشركات والتواصل مع الجهات الحكومية والمشاركة في مناقشة التحديات التي تواجه الصناعة، إلى جانب العمل على تحسين بيئة الاستثمار والمطالبة بالتيسيرات اللازمة للمطورين، وتندرج الغرفة تحت مظلة اتحاد الصناعات المصرية ووزارة التجارة والصناعة.
وتوجد جمعيات وكيانات للمطورين في عدد من المناطق والمدن العمرانية، وتعمل بصورة أكبر على خدمة أعضائها وتعزيز التعاون بينهم وتنظيم الفعاليات وتبادل الخبرات ومناقشة المشكلات المشتركة، وهي كيانات ذات طابع أهلي أو مهني وطوعي.
بالنسبة لاتحاد المطورين العقاريين المرتقب، فالمختلف في طبيعته هو أن دوره يستهدف تنظيم ممارسة نشاط التطوير العقاري نفسه ضمن إطار تشريعي موحد، وليس مجرد تمثيل مصالح الأعضاء، وتشير التصورات الخاصة به إلى إلزام من يزاول النشاط بالتقدم للحصول على عضويته، مع إنشاء سجل للمطورين وتصنيف الشركات وفق معايير محددة، لذا يمكن أن تعمل الكيانات القائمة والاتحاد في مسارات متكاملة، فالغرفة والجمعيات يمكن أن تستمر في التعبير عن مطالب الشركات والدفاع عن مصالحها، بينما يتولى الاتحاد المرتقب الجوانب التنظيمية والمهنية المرتبطة بالسوق.
وتبقى أهمية الخطوة في قدرة التشريع النهائي على تحقيق التوازن بين تنظيم السوق وعدم زيادة الأعباء على الشركات الجادة، مع وضع معايير واضحة وشفافة للتصنيف والقيد، بحيث يصبح الاتحاد أداة لضبط السوق وليس عائقًا أمام الاستثمار، وحال استكمال الإطار التشريعي والتنفيذي للاتحاد بالصورة المستهدفة، يمكن أن يمثل الكيان الجديد حلقة وصل أكثر وضوحًا بين الدولة والمطورين والمشترين، وأن يسهم في بناء سوق عقارية أكثر انضباطًا، ترتكز على الشفافية والملاءة المالية وجودة التنفيذ والالتزام بالتسليم، بما يدعم استدامة القطاع ويحافظ على ثقة المواطن والمستثمر في العقار المصري.
