فتحت توجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسي بشأن ضرورة الالتزام بحقوق المواطنين والتعاقدات المبرمة معهم، وعدم التأخر في تنفيذ وتسليم المشروعات، الباب أمام طرح آليات جديدة لمعالجة أحد أبرز التحديات التي تواجه بعض المشروعات العقارية، والمتمثل في نقص السيولة اللازمة لاستكمال الأعمال وفق الجداول الزمنية المستهدفة.
وفي هذا السياق، طرح رائد الأعمال الدكتور أحمد صقر، مؤسس منصة «فريدة» للتشاركية والملكية الجزئية في العقار، مبادرة تستهدف توفير قناة جديدة للتمويل والاستثمار أمام المشروعات العقارية المتأخرة والقابلة للاستكمال، من خلال إتاحة دخول الصناديق العقارية المرخصة لضخ سيولة مباشرة في هذه المشروعات، مقابل الحصول على وحدات أو حصص عقارية بأسعار تستند إلى تكلفة التطوير الفعلية، وليس أسعار البيع التجارية للمستهلك النهائي.
وتقوم المبادرة على معادلة تستهدف تحقيق استفادة مشتركة بين أطراف المنظومة، بحيث يحصل المطور على السيولة اللازمة لاستكمال المشروع وتسريع معدلات التنفيذ، بينما يحصل الصندوق العقاري على فرصة للاستثمار في أصل عقاري بسعر يعكس تكلفة تطويره، مع توجيه الأموال الجديدة إلى استكمال المشروع بما يدعم حماية حقوق العملاء الحاليين.
كيف تعمل مبادرة «السيولة مقابل تكلفة التطوير»؟
يرتكز النموذج المقترح على تمكين الصناديق العقارية المرخصة والخاضعة للأطر الرقابية من ضخ أموال في المشروعات المؤهلة، مقابل شراء وحدات أو حصص عقارية وفق مستويات سعرية مرتبطة بتكلفة التطوير الفعلية.
وبموجب هذه الآلية، يحصل المطور على مصدر إضافي للسيولة يمكن توجيهه إلى استكمال أعمال الإنشاء، دون الحاجة إلى انتظار دورة مبيعات جديدة أو الاعتماد بصورة كاملة على تحصيل الأقساط المستقبلية.
وفي المقابل، يدخل الصندوق العقاري إلى المشروع عند مستوى سعري مرتبط بتكلفة التطوير، بما يتيح له الاستفادة من الزيادة المحتملة في قيمة الأصل بعد استكمال المشروع وارتفاع قيمته السوقية.
وتكتسب هذه الآلية أهمية خاصة بالنسبة للمشروعات التي جرى بيع جزء من وحداتها خلال السنوات الماضية بأسعار لم تعد تعكس التكلفة الحالية للتنفيذ، في ظل الارتفاعات التي شهدتها أسعار مواد البناء والأعمال الإنشائية.
وأوضح صقر أن شراء الوحدات أو الحصص وفق تكلفة التطوير لا يمثل تمويلًا مجانيًا للمطور، وإنما يقوم على تقاسم المخاطر والعوائد؛ إذ يحصل المستثمر على فرصة للدخول إلى المشروع بسعر أقل من السعر التجاري النهائي، مقابل توفير السيولة في مرحلة مبكرة تساعد على استكمال المشروع ورفع قيمته.
ماذا يستفيد المطور العقاري؟
تمنح المبادرة المقترحة المطور مصدرًا إضافيًا للسيولة إلى جانب المبيعات والتحصيلات والتمويل المصرفي، من خلال تحويل جزء من أصول المشروع إلى وسيلة لجذب رأس مال مؤسسي جديد.
ويمكن توجيه هذه السيولة إلى تسريع أعمال الإنشاء وتقليص الفجوة بين التدفقات النقدية المتاحة والتكلفة المطلوبة لاستكمال المشروع، بما يساعد على الحد من مخاطر استمرار التأخير وما قد يترتب عليه من زيادات إضافية في تكاليف التنفيذ.
وفي المقابل، يتحمل المطور تكلفة اقتصادية تتمثل في التنازل عن جزء من هامش الربح المستقبلي المحتمل للوحدات أو الحصص التي يحصل عليها الصندوق مقابل ضخ السيولة، وهو ما يجعل التقييم العادل للأصول والتسعير الدقيق عنصرين أساسيين لنجاح النموذج.
وتختلف هذه الآلية عن مفهوم «تمويل التعثر»، إذ تستهدف المشروعات التي تمتلك مقومات قانونية وتنفيذية واقتصادية تسمح باستكمالها حال توفير السيولة المطلوبة في التوقيت المناسب، وليس الشركات المتعثرة هيكليًا أو المشروعات التي فقدت جدواها الاقتصادية.
وتضع المبادرة حسابات الضمان «Escrow Accounts» في قلب الهيكل المقترح، بهدف ضمان توجيه الأموال التي يوفرها الصندوق إلى المشروع المستهدف فقط.
وبحسب التصور المقترح، تودع السيولة في حساب ضمان لدى أحد البنوك، مع وضع ضوابط واضحة على حركة الأموال، بحيث تستخدم في تمويل أعمال المشروع وتسريع معدلات الإنجاز، دون اختلاطها بالتدفقات العامة للمطور أو توجيهها إلى مشروعات وأغراض أخرى.
ويستهدف هذا الهيكل تعزيز الحوكمة والشفافية وربط التمويل الجديد بمعدلات التنفيذ الفعلية، بما يمنح الصندوق قدرًا أكبر من الاطمئنان بشأن استخدام أمواله في الغرض المحدد، وفي الوقت نفسه يوفر للمطور الجاد التمويل اللازم لاستكمال المشروع ضمن إطار واضح للرقابة على أوجه الإنفاق.
كيف يستفيد العملاء الحاليون؟
رغم أن المبادرة تستهدف بصورة أساسية توفير آلية تمويل للمشروعات العقارية، فإن العملاء الحاليين يمثلون أحد المستفيدين الرئيسيين منها بصورة مباشرة.
فضخ سيولة جديدة مخصصة لأعمال الإنشاء يمكن أن يسهم في رفع معدلات التنفيذ وتقليص فترات التأخير، بما يدعم فرص الالتزام بالجداول الزمنية للتسليم.
كما أن الاعتماد على حسابات الضمان يضيف مستوى من الرقابة على استخدام الأموال، ويربط التمويل الجديد باحتياجات المشروع الفعلية، وهو ما يعزز حماية مصالح العملاء ويحد من مخاطر توجيه السيولة إلى أغراض أخرى.
وتستند الفكرة في جوهرها إلى تحويل المشروع العقاري القابل للاستكمال من أصل متعثر إلى فرصة استثمارية قابلة للتمويل، من خلال الجمع بين رأس المال المؤسسي، والحوكمة، والرقابة على التدفقات النقدية، بما قد يفتح مسارًا جديدًا لمعالجة فجوات السيولة في السوق العقارية وتسريع استكمال المشروعات المتأخرة.
