كشفت أحدث مؤشرات السوق العقارية المصرية عن مفارقة لافتة خلال النصف الأول من 2026؛ إذ ارتفعت القيمة الإجمالية لمبيعات أكبر 10 مطورين عقاريين إلى نحو 670 مليار جنيه، مقابل 651 مليار جنيه خلال الفترة نفسها من 2025، بنمو بلغ 2.9%، في الوقت الذي تراجعت فيه أعداد الوحدات المباعة.
وتشير بيانات تقرير صادر عن شركة «The Board Consulting» إلى أن عدد الوحدات المباعة من جانب أكبر 10 مطورين بلغ نحو 39 ألف وحدة خلال أول 6 أشهر من العام، مقابل قرابة 41 ألف وحدة في النصف الأول من 2025، ما يعكس تراجعًا في حجم الوحدات المباعة رغم ارتفاع القيمة الإجمالية للمبيعات.
وتعكس الأرقام تحولًا مهمًا في طبيعة نمو السوق العقارية، إذ لم تعد زيادة قيمة المبيعات تعني بالضرورة ارتفاع عدد الوحدات التي يشتريها العملاء.
فالفارق بين نمو قيمة المبيعات وتراجع الوحدات المباعة يشير إلى أن ارتفاع أسعار الوحدات ومتوسط قيمة الصفقة أصبحا عاملين رئيسيين وراء زيادة القيمة الإجمالية للمبيعات، إلى جانب اختلاف المنتجات التي يطرحها كبار المطورين خلال الفترة.
وتؤكد بيانات التقرير أن معدلات نمو قيمة مبيعات أكبر 10 مطورين شهدت تباطؤًا واضحًا خلال السنوات الأخيرة؛ بعدما بلغت 163% في النصف الأول من 2024، ثم تراجعت إلى 47% في النصف الأول من 2025، وصولًا إلى 2.9% خلال النصف الأول من 2026.
طلعت مصطفى تتصدر بـ219 مليار جنيه
وحافظت مجموعة طلعت مصطفى القابضة على صدارة قائمة كبار المطورين العقاريين في مصر، بعدما سجلت مبيعات تعاقدية بلغت نحو 219 مليار جنيه خلال النصف الأول من 2026، مقابل 211 مليار جنيه في الفترة المقابلة من العام الماضي، بنمو يقارب 4%.
وجاءت «بالم هيلز» في المركز الثاني بمبيعات بلغت نحو 94 مليار جنيه، تلتها «ماونتن فيو» بنحو 63.7 مليار جنيه، ثم «إعمار مصر» بمبيعات وصلت إلى 60.9 مليار جنيه، وفق بيانات التقرير.
وشهدت بعض الشركات قفزات أكبر في قيمة مبيعاتها، من بينها «تطوير مصر»، التي ارتفعت مبيعاتها إلى نحو 50.5 مليار جنيه مقابل 12 مليار جنيه خلال النصف الأول من 2025، بنمو بلغ 321%، بينما سجلت «سوديك» نموًا بنسبة 227%، و«قطر ديار» نحو 150%.
شرق القاهرة والساحل يستحوذان على النصيب الأكبر
وتوضح خريطة مبيعات كبار المطورين استمرار تركّز الطلب في عدد من المناطق الرئيسية، إذ استحوذت منطقة شرق القاهرة على نحو 47% من مبيعات أكبر 10 مطورين خلال النصف الأول من 2026، بينما جاءت منطقة الساحل الشمالي في المرتبة الثانية بحصة بلغت 33%.
وحصل غرب القاهرة على نحو 11% من المبيعات، مقابل 7% للعين السخنة، بينما استحوذت المشروعات الدولية على نحو 2%.
وتعكس هذه النسب استمرار قوة شرق القاهرة كأحد أكبر مراكز الطلب العقاري، بالتزامن مع الارتفاع الملحوظ في أهمية المشروعات الساحلية، خاصة خلال موسم الصيف.
هل تراجع الطلب أم تراجعت القدرة الشرائية؟
ولا تعني زيادة قيمة المبيعات بالضرورة أن الطلب العقاري اختفى أو دخل مرحلة انكماش حاد، وإنما تشير إلى تغير في طبيعة الطلب وقدرة العملاء على الشراء.
فمع ارتفاع أسعار العقارات، أصبح جزء من المشترين يتجه إلى وحدات أصغر أو مشروعات أقل سعرًا، بينما يلجأ آخرون إلى مد مدد السداد أو انتظار عروض أكثر ملاءمة للقدرة الشرائية.
وبحسب تحليل خبراء السوق، فإن متوسط قيمة الوحدة ارتفع من نحو 16.2 مليون جنيه في النصف الأول من 2025 إلى حوالي 17.2 مليون جنيه في الفترة نفسها من 2026، بزيادة تقارب 6%، وهو ما يوضح جانبًا من أسباب ارتفاع قيمة المبيعات رغم انخفاض عدد الوحدات.
وامتدت المفارقة نفسها إلى نشاط التمويل العقاري؛ إذ ارتفعت قيمة التمويلات الممنوحة من شركات التمويل العقاري خلال النصف الأول من 2026 بنسبة 24.9% لتصل إلى نحو 27.6 مليار جنيه، بينما تراجع عدد عقود التمويل بنسبة 9% إلى نحو 7.9 ألف عقد، وفق بيانات الهيئة العامة للرقابة المالية.
ويعني ذلك أن ارتفاع قيمة التمويلات لا يعكس بالضرورة زيادة أعداد العملاء المستفيدين بالوتيرة نفسها، وإنما يرتبط أيضًا بارتفاع قيم الوحدات والصفقات، فضلًا عن نشاط الشركات في شراء المحافظ العقارية من المطورين.
السوق العقارية أمام مرحلة أكثر انتقائية
وتشير المؤشرات الحالية إلى أن السوق العقارية المصرية تدخل مرحلة أكثر انتقائية، يكون فيها السعر والقدرة على السداد وموقع المشروع وجودة المنتج وسرعة التنفيذ عوامل أكثر تأثيرًا في قرار الشراء.
وبالتالي، فإن قراءة أرقام المبيعات من زاوية القيمة فقط قد تعطي انطباعًا بنمو السوق، بينما تكشف أعداد الوحدات المباعة صورة أكثر تحفظًا، مفادها أن السوق لا يزال يشهد طلبًا، لكن بوتيرة أكثر حذرًا وانتقائية، في ظل ارتفاع أسعار العقارات وتزايد الفجوة بين الأسعار ومستويات الدخول.
وتدفع هذه المعطيات المطورين إلى إعادة النظر في المنتجات المطروحة، ومساحات الوحدات، وأنظمة السداد، فضلًا عن التركيز على المشروعات القادرة على تحقيق قيمة حقيقية للمشتري، بدلًا من الاعتماد على ارتفاع الأسعار وحده لدعم نمو المبيعات.
